O síndico é a pessoa escolhida entre os membros de sua comunidade para ser o representante do condomínio. A sua função se assemelha a de um cargo público eletivo, principalmente nos tempos atuais, com o surgimento dos chamados condomínios clubes, que muitas vezes têm sua população maior do que alguns municípios.
Mas assim como ocorre na política, alguns síndicos sentem-se “donos” do condomínio e insistem em não prestar contas. O Código Civil define a autonomia dos síndicos na tomada de algumas ações e lista seus deveres e obrigações em relação a outras.
O artigo 1.348, Inciso VI, define que compete ao síndico: “Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. E no Inciso VIII do mesmo artigo, ressalta: “Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.
Dessa forma, fica clara a impossibilidade de o síndico desobedecer a uma determinação legal de prestar contas aos condôminos. Esta obrigação está presente oficialmente na legislação desde 1964, quando a Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) cita em seu artigo 22, parágrafo 1º: “Compete ao síndico: f) prestar contas à assembleia dos condôminos”.
Assim, é imperativo que o síndico preste contas. Como proceder se este não o fizer? O que pode ser feito?
O primeiro passo a fim de se evitar atrito é buscar o síndico e/ou a administradora para uma conversa informal a fim de solicitar uma explicação e o agendamento da assembleia objetivando regularizar a prestação de contas. Não obtendo êxito e de forma extrajudicial, qualquer condômino poderá notificar o síndico e a administradora a fim de documentar o que foi realizado anteriormente de maneira informal.
Infelizmente, se as medidas anteriores não derem resultado, ainda de forma extrajudicial, a solução é buscar a assinatura de ¼ dos condôminos e convocar uma assembleia nos termos do Código Civil, Artigo 1.350, parágrafo 1º: “Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo”.
Para esta assembleia ter valor legal, sua convocação deverá respeitar todas as obrigações legais, como: informação de data e horário de sua realização; lista de assuntos que nela serão tratados; convocação de todos os condôminos, respeitando-se o prazo. E o edital de convocação deverá trazer a assinatura de todos os condôminos convocantes. Lembre-se ainda que apenas os condôminos titulares do domínio poderão assinar a convocação. Todos subscritores deverão estar quites com seus condomínios.
Caso a assembleia não se reúna, agora sim, de forma judicial, qualquer condômino poderá requerer ao Juiz a convocação de uma assembleia para aprovação das contas.
É Importante frisar que é de competência exclusiva da assembleia aprovar ou não as contas. A análise do conselho fiscal tem a finalidade de recomendar ou não a sua aprovação. Caso a assembleia delibere pela não aprovação de contas, a negativa deverá ser justificada e sucedida de medida corretiva, tais como a contratação de auditor ou a concessão de um prazo para o síndico responder e ajustar os questionamentos.
Comprovando-se qualquer desvio ou irregularidade deverão ser adotadas medidas a fim de resolver as pendências e o síndico responderá civil e criminalmente pelos atos cometidos durante o exercício de suas funções.
Porém, como evitar estes acontecimentos? Como fazer com que o síndico cumpra a legislação sem precisar recorrer à esfera jurídica? Como agir de forma preventiva?
Embora a legislação atual não exija mais a existência de um conselho consultivo ou fiscal, é sempre importante que ele seja constituído no condomínio e que seja atuante. Pois o condomínio é uma responsabilidade muito grande para que fique exclusivamente na mão de uma única pessoa. Este grupo formado por outros moradores prestará auxílio e supervisionará o trabalho do síndico. Inclusive exigindo explicações das movimentações, auxiliando na tomada de decisões, interagindo junto à administradora.
Conclui-se ressaltando que é salutar a participação do conselho, assim como a dos moradores. A prestação de contas não deve ser realizada exclusivamente uma vez por ano em assembleia e sim mês a mês.
texto: Origem Revista Direcional/Artigo Ricardo Karpat
Curso de Síndico Profissional em São Paulo
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